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房產抵押公證並不等於房產抵押登記

  在經濟交往中，抵押房產的現象經常發生。但不少人出於省麻煩或由於不懂法，往往不去相關部門辦理抵押登記手續，而是選擇到公證部門辦理抵押公證手續。殊不知，房產抵押公證並不等於房產抵押登記，臨瞭要想實現優先受償權卻會遇到不小的阻礙。

  【案情】財務公司汽車貸款

  2013年5月，張先生借給李某人民幣50萬元，當時約定借期為三個月，到期後連本帶息一起歸還。李某為瞭顯示自己的履約誠意，還拿出自己名下坐落在市區的一套價值60多萬元的房產，在公證機關的公證下與張先生簽訂瞭抵押合同，但抵押合同並未交房產或土管部門辦理抵押登記。

  三個月的期限很快就過去瞭，李某由於投資失敗未能向張先生償還分文本息。在多次催收未果後，張先生遂於2013年11月份將李某告上瞭當地人民法院，請求法院判決李某償還借款本金人民幣50萬元及其利息，同時請求法院判決確認其對李某名下的該套房產享有優先受償權。2014年1月，法院經審理查明，李某的該套房產並未辦理抵押的登記，李某除欠張先生錢外另欠下其他多人100多萬元。最後，法院雖然判決李某應當償還張先生借款本金人民幣50萬元及其利息，但並未支持張先生要求確認其對李某名下的該套房產享有優先受償權的訴訟請求。

  【分析】

  根據公證法規定，公證是指公證機構根據自然人、法人或者其他組織的申請，依照法定程序對民事法律行為、有法律意義的事實和文書的真實性、合法性予以證明的活動。

  而根據擔保法規定，抵押是指債務人或者第三人不轉移對《擔保法》第三十四條所列財產的占有，將該財產作為債權的擔保；債務人不履行債務時，債權人有權依照擔保法規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。以城市房地產等建築物抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。

  可見，房產抵押公證主要是對簽訂房產抵押合同的行為以及房產抵押合同本身的真實性、合法性予以證明的活動，並不產生房產抵押合同成立的效力。而房產抵押登記則側重於確認抵押合同的法律效力，從而確認對該房產享有的優先受償權。

  《中華人民共和國擔保法》第四十二條、第四十一條分別規定："辦理抵押物登記的部門如下：(一)以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發土地使用權證書的土地管理部門；(二)以城市房地產或者鄉(鎮)、村企業的廠房等建築物抵押的，為縣級以上地方人民政府規定的部門；(三)以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門；......"、"當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。"

  綜上所述，隻有房產的抵押登記才能產生房產抵押合同生效的法律效果，隻有辦理瞭房產抵押登記的，在債務人不履行債務時，債權人才有權要求以該房產折價或者以拍賣、變賣該房產的價款優先受償。而房產抵押公證僅證明瞭房產抵押合同成立，並不能證明抵押合同已經生效，在債務人不履行債務時，依照擔保法的規定，債權人是不能以該房產折價或者以拍賣、變賣該房產的價款優先受償的。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-03/0810267285房屋二順位設定年息3.shtml
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